전세사기 당하지 않으려면 6가지만 확인하자

2년 전에 오피스텔 전세 중개를 했었던 임차인분께 전화가 왔다. 전세 만기가 다 되어 재계약을 하고 싶은데 집주인과 통화가 되질 않는데 이대로 놔두면 자동 재계약이 되냐는 거였다. 다행히 전세 안심 보험에 가입되어 있는 물건이라 보증보험을 통해 보증금을 받아서 나가시는 게 안전할 거라 말씀드렸다. 요즘 여기저기 전세 사기 사건으로 월세 선호도가 올라가고, 없어서 못 들어가던 오피스텔 전세를 찾는 손님들은 없다. 그럼에도 전세라는 제도의 이점을 이용해야 할 때가 있다. 그럴 때를 대비하여 전세 사기를 막을 수 있는 6가지 방법을 알아보자. 

1. 시세 확인

요즘은 손품을 팔아 먼저 매물을 확인한다. 이때 허위 매물을 주의해야 한다. 많은 제재가 있어 예전보다는 허위 매물이 많이 줄었지만 그래도 여전히 현장에서는 허위 매물로 피해를 보는 사람이 많다. 

인터넷에 올라와 있는 허위 매물에는 몇 가지 공통점이 있다. 첫째 시세에 대비해 가격이 너무 저렴하다. 둘째 실매물보다 넓어 보이고 깨끗하게 보이게 사진을 보정하여 전화상담을 유도한다. 셋째, 약속을 잡고 찾아가면 조건이 바뀌었거나 문의한 매물은 이미 계약되어 다른 매물을 보여주겠다 유도한다. 그래서 일단 내가 찾아보는 매물이 시세보다 많이 저렴하다면 의심을 해보아야 한다. 해당 매물의 주소를 안다면, 실거래가 정보를 확인할 수 있는 사이트에서 시세를 확인해 본다. KB부동산, 디스코 등의 사이트들을 통해 매매 실거래가 가격 확인이 가능하다. 여기서 실거래가뿐만 아니라 해당 부동산의 매매시세를 꼭 확인해 보자. 매물의 매매가가 전세가와 별 차이가 없다면 차후 그 매물이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 있다. 따라서 해당 매물의 전세가가 시세의 60% 이상이라면 매우 주의하여야 한다. 부동산 시세 파악 하나로 나의 소중한 보증금을 먼저 지킬 수 있다. 



2. 부동산 중개업 조회 확인 

온라인에 올라오는 매물은 부동산 표시. 광고 법령( 중개대상물의 표시.광고 명시 사항 세부 기준)에 따라 중개업소명과 대표자명을 필수로 기재하여야 한다. 소속되어 있는 소속 공인중개사는 추가로 성명과 연락처를 기재할 수 있지만, 중개보조원의 전화번호나 기타 인적 사항을 기재하는 건 불법이다. 그럼에도 중개 보조원의 정보가 나와 있는 경우가 많다. 중개보조원은 주로 현장 안내나 단순 보조 업무만 맡아야 한다. 하지만 실제로 중개에 관여하는 경우가 많고 중개보조원은 계약을 협상하고 수수료 등을 받고 난 뒤에는 그 계약에 대해 법적으로 책임질 의무가 없다. 따라서 중개보조원인지 공인중개사인지 소비자가 직접 확인하여야 한다. 중개인을 만났을 시 명함을 받아두고 공인중개사라는 확인을 받을 필요가 있다. 중개사무소의 정보는 국토교통부에서 운영하는 브이월드(vworld.kr)라는 곳에서 조회. 확인할 수 있다. 여기서 나와 연락하는 사람의 자격증 유무를 확인하여 내 권리를 보호하고 주장할 수 있어야 하겠다.



3. 계약서류 확인



① 등기부등본 : 선순위 채권자, 임대인 신분 등을 확인

실제 매물 안내를 받았고, 그 매물이 마음에 든다면 인터넷 등기소에서 등기사항전부증명서를 확인해 볼 수 있다. 등기부는 누구나 열람 가능하며 크게 세 부분으로 나뉜다. 매나 마지막 장은 등기부를 요약해 놓은 장 인데 여기를 참고하면 알기 쉽다. 

- 표제부: 부동산의 표시

- 갑구 : 소유권에 관한 사항

- 을구 : 소유권 이외에 관한 사항



갑구를 보면 소유권자의 정보를 볼 수 있다. 소유자의 나이가 너무 어리지 않는지  집 주소로 나와 있는 곳의 정보 또한 확인하여 임대인이 추후 보증금 상환에 어려움이 없을지 미리 확인한다. 실제로 일련의 전세 사기 사건 중 등기부에 적힌 소유자가 실제 주인이 아닌 사람의 명의로 되어 있어 피해자들을 더 힘들게 했다. 갑구에 가처분, 가등기, 경매, 압류, 가압류 등의 단어가 보인다면 거기에 대한 자세한 내용을 공인중개사에게 물어봐야 한다. 또한 갑구와 을구의 압류, 가압류, 근저당권 등의 합계 금액이 내 보증금과 비교했을 때, 시세 대비 60%가 넘는지 꼭 확인해 보아야 한다. 만약 경매가 진행되었을 시 나의 확정일자 보다 먼저 설정되어 있는 게 앞순위권 자다. 이렇게 부동산 하락기일 때는 낙찰금액이 낙찰 금액이 적다. 그러면 선순위권자에게 배당 후 나에게 돌아올 배당금이 없을 수도 있으니 꼭 주의하여야 한다. 



② 전입세대 확인서: 확정일자 부여 날짜 확인

계약하려는 집의 소유자는 1명인데 건축물대장에 적힌 용도가 다가구 주택이라면, 나보다 앞서 들어온 임차인들의 보증금도 확인할 필요가 있다. 이는 전입세대 열람 서를 통해 확인할 수 있는데, 계약 시 공인중개사를 통해 임대인에게 확인 요청을 할 수 있다. 다가구 주택이 경매에 들어가면 먼저 들어온 임차인 순서대로 보증금을 받기 때문이다. 

혹시 명의가 신탁사로 되어 있다면 실제 소유권자와 관련 채권 등의 내용을 등기부에서 확인할 수 없다. 이럴 때는 신탁원부 확인과 신탁사의 계약 허가 사실 확인을 공인중개사에게 요청하여야 한다. 



③ 건축물대장 확인 

건축물대장은 정부24, 세움터에서 누구나 열람이 가능하다. 등기부와 별도로 건축물대장을 보는 이유는 부동산의 권리뿐 아니라 해당 건축물의 용도, 구조, 위법여부 건축물까지 알 수 있기 다. 용도와 다르게 건축물을 사용하고 있거나, 비정상적으로 방을 쪼개거나 베란다를 확장하는 경우엔 입주 후 위반 건축물로 적발된다. 그러면 전세 보증반환 보험 가입이나 전세자금 대출이 불가하기에 후속 임차인을 구하기 어려워 내 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있다. 



4. 계약할 때

계약할 땐 중개사무소에서 공인중개사가 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본, 건축물대장 등의 공적 장부를 보여준다. 이때 그전에 내가 들었던 것과 다른 게 있는지 확인한다. 현장에 와 있는 임대인의 신분증을 받아 등기부 갑구와 대조하여 이름, 생년월일, 집 주소가 일치하는지 확인하고 공인중개사에게 주민등록 진위 확인을 요청한다. 이는 정부 24에서 쉽게 확인이 가능하다. 이렇게 확인을 마친 후에 꼭 임대인 명의로 된 통장으로 대금을 이체하고 영수증을 받는다. 만약 대리인이 왔다면 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 확인 후 위임장 도장과 인감증명서에 나온 도장과 일치하는지 확인한다. 그리고 임대인과 통화를 요청하여 대리 사실과 계약 조건대로 진행하는 게 맞는지 확인하고 합의를 통한 녹음까지 하는 것이 안전하다. 전세 사기에는 대리인을 에는 대리인을 가장하여 임대인, 임차인 양 쌍방으로 계약을 맺어 보증금을 탈취하는 사례도 있고, 다른 제삼자의 명의로 입금을 유도해 가로채는 방법도 있으니 절대 속으면 안 된다. 임대차 계약서를 작성할 때, '계약일부터 잔금일까지 등기부상 협의가 이뤄지지 않은 근저당권 설정 등을 하지 않는다.' '전세자금 대출이 안될 경우엔 계약을 무효로 한다' '전세보증금반환보증 가입 시 임대인이 협조한다' 등을 특약사항에 넣으면 보다 확실한 안전장치가 될 수 있다. 



5. 계약 후

계약까지 마쳤다면, 바로 계약서를 들고 주민센터에 가거나 온라인으로 전월 세신고 및 확정일자를 받아야 한다. 전월세 신고는 부동산에 위임하여 처리할 수 있지만 확정일자는 본인이 받아야 한다. 확정일자는 번호표를 뽑는 것과 같다. 만약 경매가 들어갈 경우 순위에 따라 돈을 지급해 주기 때문에 확정일자를 신속하게 하는 건 필수다. 이사 완료 후 전입신고까지 하면 대항력을 갖춘다. 이는 가령 살던 집이 경매에 넘어가 주인이 바뀌어도 대항할 수 있는 권리를 뜻한다. 대항력은 거주, 확정일자, 전입신고 완료 다음날 0시에 효력이 발생한다. 간혹 대금 지급 후 임대인이 대출 등의 이유로 전입신고를 뺐다가 다시 넣어달라는 경우도 있는데 그렇게 하면 안된다. 요즘은 계약 후 등기부등본을 다시 떼어볼 필요도 생겼다. 대항력이 신고 당일의 다음날 0시부터 생기는 법의 맹점을 이용해 집주인이 그사이 집을 담보로 대출을 받는 신종 사기 수법 때문이다. 전월세 신고는 임대인, 임차인이 직접 하거나 공인중개사에게 위임하여 처리할 수 있다. 온라인 신고도 가능하지만 임차인이 동사무소에 방문에 확정일자와 함께 동시에 하는 게 가장 빠르고 간편하다. 신고하지 않는 경우 최대 100만 원의 과태료가 부과된다. 2021년 6월 1일 이후, 보증금 6천만 원을 넘거나 월세 30만 원이 넘어가는 전월세 계약을 한 경우, 30일 안에 신고하여야 한다. 전세 보증보험도 챙겨야 한다. 계약 종료 후 임대인이 내 보증금을 내어주지 못할 경우 대신 지급해 주는 제도다. 이는 임대인 동의 없이 가입할 수 있지만 가입 조건이 제각각이다. 서울보증보험, 한국주택금융공사마다 세부 요건이 다르니 계약 단계에서 가입 가능한지 확인해야 한다. 



6. 계약만기 후 보증금을 돌려받지 못했다

만기가 되어 전셋집에서 나갈 계획이라면, 만기 최소 3개월 전에 임대인에게 미리 알려 새로운 임차인을 구할 수 있도록 시간을 주는 걸 권장한다. 문자를 보내거나 증거자료를 남기고 연락이 안 되면 내용증명을 작성해 보내는 방법도 있다. 

만기까지 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못할 경우, 전세 보증보험에 가입되어 있다면 그 제도를 이용해 보증금을 받을 수 있지만 그렇지 못할 경우 두 가지의 방법이 있다. 



- 만기일 이후 보증금 지급명령 신청

- 전세보증금 반환 소송


둘 다 시간이 필요하므로 법률 전문가의 조언을 들어 미리 진행하여야 한다. 아무 조치 없이 시간이 지날수록 더 돌려받기가 어려워질 수도 있다. 불가피하게 이사 갈 집을 미리 구해서 이사하는 경우도 있다. 이럴 때 주의해야 할 점은 다른 곳에서 전입신고다. 새로운 집으로 전입신고를 하면 기존 집의 대항력이 없어진다. 또한 새로운 집에 전입 신고를 하지 않았지만, 기존 집의 모든 짐을 다 빼면 거주하고 있지 않아 대항력을 잃을 수도 있다. 따라서 이사를 하는 경우 반드시 임차권 등기를 해야 한다. 그러면 임차권 등기명령제도에 따라 다른 곳으로 이사해도 대항력은 그대로 유지된다. 임차인 설정 등기를 하지 않고 이사 가서 임차인이 대항력을 잃어버리는 경우를 실제로 많이 봤다. 보증금을 받지 못하고 이사 가야 할 땐 반드시 임차권 등기를 하자.