재개발 재건축 투자 체크리스트

 재건축 현장에서 중개업무를 하면서 투자자들로부터 많이 받는 질문 중 하나는 '재개발. 재건축 투자 시 체크해야 할 사항이 무엇인가?'이다. 일부 이견은 있을 수 있겠지만 재개발. 재건축 투자에 앞서 체크해야 할 사항을 정리하였다.

1. 공사계약 체결방식을 파악하라

 사업시행자인 조합은 건설사와 공사계약을 체결하게 되는데 계약체결 방식은 크게 도급제와 지분제로 구분된다. 도급제는 신축아파트의 평당 공사비를 정해 공사계약을 체결하는 방식이다.

 

 시공사는 단순 시공만 맡아 공사비만 받게 되므로 개발이익은 조합원에게 환원된다. 그러나 사업이 진행되는 과정에서 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가 요인이 있을 경우 조합원의 주가분담금이 증가할 가능성이 높다. 

 

 지분제는 시공사가 조합원에게 일정비율의 아파트 면적을 제공하고, 잔여 세대 등을 분양한 개발이익 등은 시공사가 갖는다. 시공사는 사업의 모든 책임을 지고 사업을 진행하기 때문에 공사기간 중에는 조합원에게 추가분담금이 없다는 장점이 있다.

 

 그러나 부동산시장이 침체되어 있을 경우에는 대부분 도급제로 진행된다. 최근에는 재건축 경우에도 무상지분율 대신 비례율을 적용한 도급제가 확산되는 추세다. 

2. 비례율이 높다고 맹신하지 말라

 재개발의 비례율은 재건축의 무상지분율과 유사한 용어다. 비례율이란 재개발의 사업성을 나타내는 지표인데 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총평가액으로 나눈 금액을 말한다.

 

 개별 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액(종전자산평가액x비례율)이 된다. 일반적으로 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커지고 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 할 수 있다. 그러나 최근에는 비례율을 무작정 높이지 않는 경향이 있다.

 

 비ㅇ례율이 높을 경우, 조합에서 법인세를 내야 하기 때문이다. 따라서 비례율을 높이기보다는 조합원 특별제공품목ㅇㄹ 늘리거나 조합원분양가를 할인해 주는 방식을 취한다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확한 것을 알 수 있는데 일반적으로 용적률이 높을수록, 세입자 수가 적을수록, 기부채납이 적을수록, 종전자산평가액이 낮을수록, 사업비가 낮을수록, 종후 자산평가액이 높을수록 비례율은 높아진다.

 

3. 감정평가금액이 높게 나올 물건을 선택하라

 원칙적으로 조합원이 입주할 평형은 권리가액이 높은 순으로 배정된다. 같은 평형을 신청하여 경쟁해야 할 경우 권리가액이 높은 조합원에게 우선권을 준다. 투자자 입장에서는 가급적 지분이 작은 조합원 물건을 매수하는 것이 투자금도 적기 때문에 일단은 유리하다. 

 

 그러나 당연한 이야기지만 같은 조건이라면 감정평가액이 높게 나오는 것이 유리하다. 비슷한 위치의 물건이라도 공시지가나 공동주택공시가격, 건축물의 노후와 등에 따라 감정평가액이 다르게 나올 수 있기 때문이다. 

 

 참고로 2019년 4월 부산 남구 우암동 재개발구역 다세대주택을 분석한 결과치를 보면, 면적과 건축 연도 및 대지지분이 동일한 4층 다세대주택의 경우, 감정평가액이 가장 높은 층은 2층이었다. 1층을 100으로 보았을 경우 2층은 105였고, 3층 97, 4층 95로 위층으로 갈수록 조금씩 낮게 나왔다. 

4. 지분이 큰 물건이 유리할 수 있다

 재개발.재건축 물건은 대개 지분이 작을수록 프리미엄이 높게 형성이 되고 지분이 클수록 프리미엄이 낮게 형성된다. 지분이 작으면 총투자 금액이 작아져 소액으로도 투자가 가능하기 때문에 수요가 많고 프리미엄도 높은 편이다. 

 

 그러나 토지.면적에 대한 종전자산평가(감정평가)는 매입가를 고려하지 않고 평가하므로 자금 여유가 있다면 상대적으로 프리미엄이 낮은 넓은 평수의 대지고 유리할 수 있다. 평형 배정에서도 넓은 지분 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 받을 확률이 높기 때문이다. 

 

5. 일반분양이 많은 구역이 유리하다

 같은 조건이라면 일반분양이 많은 곳이 유리하다는 것은 두말할 필요가 없다. 일반분양분이 적을 경우, 사업성이 낮아 조합원분양가는 높아지고 비례율에도 부정적인 영향을 미치기 때문이다. 반대로 일반분양이 많을수록 사업성이 양호하므로 조합원분양가는 낮아지고 비례율도 올라간다.

6. 세대수 대비 조합원 수가 적은 곳을 선택하라

 비슷한 사업 환경이라면 조합원 수가 너무 많지 않은 곳이 상대적으로 유리하다. 용적률은 뻔한데 조합원 수가 지나치게 많으면 일반분양 물량도 적어지기 때문이다. 

 

 그리고 사업면적이 작고 조합원 수가 너무 적은 곳도 가급적 피하는 것이 좋다. 이는 곧 아파트 전체 세대수가 적다는 것을 의미한다. 조합원 수가 적은 곳이 유리하다는 것은 상대적인 개념이지 절대적인 개념이 아니다. 

 

 또한 세입자 비율이 낮은 곳이 유리하다. 세입자가 많다는 것은 이사비와 세입자 이주비로 불리는 주거이전비 보상금액이 많아진다는 것을 의미한다. 세입자 주거이전비는 이주비와 달리 갚을 필요가 없는 사회 보장적 성격의 돈이기 때문에 사업성에도 지대한 영향을 미친다. 그러나 조합원에게 지급하는 이주비는 준공되어 소유권 이전등기 시 상환해야 할 돈이므로 주거이전비와는 성격이 다르다. 

 

 물론 주거이전비는 세입자라고 모두 해당되는 것은 아니고 해당 구역의 구역지정공람공고일 3개월 전부터 이주 시까지 거주한 세입자가 해당된다. 이때 주거이전비는 통계청에서 발표하는 '도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계 지출비상당액'의 4개월 분이 지급된다. 

7. 사업 추진속도가 중요하다

 보통 재개발 투자에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항으로 주저없이 사업 추진속도를 꼽는다. 입지도 좋고 사업성이나 수익성이 좋아도 사업이 지연되거나 무산되면 말짱 도루묵이다. 

 

 화려한 청사진을 제시한 조합의 사업계획서는 그야말로 휴지조각이 되고 만다. 사업 진행 속도가 중요한 이유다. 

 

 사업이 지연되면 사업성 악화는 불을 보듯 뻔하다. 금융비용이 증가하여 공사금액도 증가할 뿐만 아니라 조합원 추가분담금도 증가하고 매도할 경우 프리미엄도 낮게 형성된다. 문제는 사업추진 속도를 투자자 입장에서 정확하게 파악하기가 쉽지 않다는 것이다.

 

 비상대책위원회 활동이나 조합원 간 갈등요인을 파악하면 어느 정도는 가늠해 볼 수 있다. 혹자는 비대위의 '비'자만 들어도 화들짝 놀라 투자를 포기하려고 한다.

 

 재개발구역 임장을 갔는데 비대위가 없고 활동이 유명무실하다면 투자르 재고해 봐야 한다. 5층짜리 건물을 하나 짓는데도 민원이 생기는 우리나라다. 하물며 수백 수천 명 조합원들의 이해관계가 첨예하게 얽혀 있는 재개발구역에 비대위가 없다면 그것이 더 우려스럽다.

 

 비대위는 결코 '악의축'이 아니다. 조합 견제와 감시작용을 통해 시공자와 조합 등 이해관계자 상호 간 비리나 유착을 사전에 방지하는 첨병 역할을 하는 측면도 있기 때문이다. 

8. 국.공규지 및 관공서 비율을 파악하라

 국. 공유지 비중이 지나치게 높으면 토지매입비가 상승하여 사업성을 떨어뜨린다. 혹자는 국. 공유지 비율이 15%를 넘으면 비례율 100%를 넘기 어렵다고 한다. 

 

 관공서는 꼭 필요한 시설이지만 지나치게 많을 경우 대체부지 제공은 물론 신축비용에 입주 시까지의 비용도 부담해야 하는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 따라서 국. 공유지와 관공서 비율을 체크하면 개괄적인 사업성 분석도 가능하다. 

9. 종교시설 및 문화재의 분포를 확인하라

 재개발의 큰 걸림돌 중 하나는 종교시설과 문화재 관련 시설이다. 종교시설의 경우 조합에 따라서는 대체 부지를 제공함은 물론 기회비용에 새로 건축까지 해주는 경우가 있기 때문이다. 문화재의 경우에는 사업지연은 불 보듯 뻔하고 여차하면 사업이 무산될 수도 있다.

 

 일반분양을 코앞에 둔 부산 동래구 온천 2 구역 주택 재개발 사업지에서 매장문화재 분포조사를 실시한 결과 청동기시대와 조선시대 유적이 확인되어 한바탕 소동이 일어났다.

 

 다행히 현장에서 출토된 문화재를 '기록보존'한다는 문화재청의 최종결정이 내려지면서 곧바로 분양에 들어가 사업지연을 우려하던 시공사는 가슴을 쓸어내렸다. 물론 종교시설이나 문화재 자체가 문제는 아니다. 단지 수익성 측면에서 보면 많은 종교시설이나 문화재는 사업성을 저해할 수 있다는 것이다.