재개발 재건축의 투자타이밍은 언제일까?

어떤 투자든 투자자들이 가장 고민하는 것은 매입타이밍을 언제 잡을 것인가이다.

 

  보통의 투자자라면 부동산 규제정책이 시행되고, 소비회복은 더디고 경기침체가 이어질 것이라는 신문기사가 쏟아지면 매입타이밍을 늦춘다. 지금 상황이 그렇다. 현 정부 출범 이후 주택담보대출 이율과 총부채상환비율을 강화한  6.19 대책을 시작으로 2019녀 8월 민간택지 분양가상한제를 주요 내용으로 하는 8.12 부동산 대책까지 연이어 서울 집값을 규제하는 정책들을 발표했다. 

 

 "남들이 팔 때 팔지 않고, 남들이 살 때 사지 않는다"는 투자의 기본 철학을 지키는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러다 부동산 시장이 개선되는 징후가 보이면 매입 타이밍을 잡는다.

 

 이러한 경우 필연적으로 다른 사람이 살 때 따라서 살 수밖에 없다. 당연히 투자 수익률도 낮다. 부동산시장 상황의 좋고 나쁨에 의존해서 매입타이밍을 잡아서는 좋은 결과를 내기 어렵다.  성공가능성보다 오히려 실패할 가능성이 높다.

 

나는 재개발. 재건축의 어떤 단계에 투자해야 할지 이해하기 쉽게 스토리로 구성하여 전체 과정을 살펴보자.

 

 

1. 1단계 정비구역 지정

 

지자체에서는 주거 환경을 개선하거나 택지지구를 조성하는 등 주민을 늘리기 위한 여러 방안을 마련해 더 많은 사람이 해당 지역으로 전입하고 싶게끔 유도한다. 지자체마다 10년 단위로 '도시 주거환경 정비 기본계획'을 수립해 5년마다 타당성을 검토하는 것도 그런 이유 에서다.

 

이러한 정보는 시를 구성하는 인구가 50만 명을 넘을 때는 시장이, 그 이하일 때는 도지사가 주관해 각 지자체별 홈페이지에 공표한다. 

 

 재건축. 재개발의 신호탄은 바로 이 '도시. 주거환경정비 기본계획'이 수립된 시점에 쏘아진다.  해당 지자체에서 앞으로 정비할 필요성을 느끼는 구역을 미리 점찍어주는 가늠자 역할을 하기 때문이다. 

 

 재건축 사업은 '안전진단'이라는 요건을 꼭 충족시켜야 한다.

 

 안전진단이란 주택의 노후. 불량 정도에 따라 구조안전성 여부, 보수비용 및 주변 여건들을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업으로, 안전진단을 신청하는 주체는 아파트 각 호의 소유자들이다. 이들 중 10분의 1 이상이 동의하면 소유자들이 십시일반 돈을 걷어 시. 군. 구청에 안전진단을 신청한다.

 

 그런데 이 안전진단을 통과하는 일이 결코 만만치 않다.

 

 구조안전성, 설비 노후도, 주거환경 적합성, 비용 편익등을 종합적으로 판단해 해당 아파트가 얼마나 안전한지, 혹은 더는 가만히 둘 수 없을 정도로 위험한지를 A~E등급으로 진단하는데, 이중 최종적으로 E등급을 받아야만 본격적으로 재건축을 추진할 수 있다.

 

 D등급이 나왔다면 공공기관에 적정성(2차 정밀안전진단)을 검토하여 재건축을 추진할 수 있다. 만약 A~C 등급이 나왔다면 이때는 재건축 고려 대상에서 완전히 제외된다. 

 

 이처럼 안전진단을 통과하지 못해 재건축 사업이 완전히 멈춰 서자 안전진단의 기준을 완화해야 한다는 목소리가 봇물처럼 터져 나오자 윤석열 대통령은 "앞으로는 재개발·재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꾸겠다"며 "사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 사업 절차를 원점에서 재검토해 개선하겠다"라고 말했다.

 

 안전진단 단계가 완화되면 노후화된 아파트의 변화가 빠르게 이뤄질 것으로 예상된다. 

 

 이렇듯 안전진단은 재건축 사업 과정에서 가장 먼저 만나는 거대한 산과 같다. 안전진단을 통과했다는 소식에 "경축 ○○아파트 안전진단 통과"라는 플래카드를 보면 결코 무심히 지나칠 수 없을 것이다. 

 

 재개발 구역이 '도시. 주거환경정비 기본계획'에 포함되거나 구역 지정 요건 (면적. 노후도 등)을 충족해 입주민들의 60% 이상 동의로 주민 제안을 한다면 지자체 심사를 거쳐 정비구역으로 지정될 수 있다.

 

 재건축은 한발 더 나아가 안전진단까지 통과하면 공식적인 정비구역으로 지정된다. '정비구역으로 지정되었다'는 말을 현장에서는 '선을 그었다'라고 표현한다. 

 

 정비구역으로 지정이 되었다면 이젠 본격적으로 열심히 일해줄 입주민들의 역할이 중요하다. 첫 번째 과제는 '조합을 설립하는 일'이다. 조합을 세우기 위해서는 토지등소유자의 3분의 1 이상의 동의가 필요하다. 이때 조합설립 추진위원회의 진가가 드러난다.  이들이 나서서 동의서에 사인을 받아 오는 일을 도맡아 하는데, 이렇게 취합한 동의서를 시청이나 구청에 제출하는 역할까지 담당한다. 

 

 본격적인 조합이 아닌 추진위원회 단계임에도 아무나 그 자격을 부여받을 순 없다. 추진위원회 역시 토지등소유자 중 과반수의 동의를 받아야 하고, 시장이나 군수의 승인을 받아야만 비로소 그 자격이 인정된다.

 

 1단계는 아직 조합이 설립되지 않은 단계다. 이 말은 곧 구역이 증발하듯 해제되어 버릴 수도 있다는 이야기다. 초기 단계에 진입해 그만큼 투자금이 적게 든다는 장점도 있지만, 이는 리스크가 크다는 의미이기도 하다.  실 입주를 염두하고 있는 투자가라면 더불어 입주 시점까지 꽤 오랜 시간을 기다릴 수 있다는 점도 유념해야 한다. 

 

 관심 있는 지역이 있다면 해당 지자체가 운영하는 홈페이지에 주기적으로 방문해 사업의 진행 현황을 체크할 필요가 있다. 놓치고 싶지 않은 구역이 있다면 현장으로 직접 전화를 걸어 '입품'을 팔아보길 권한다.

 

[1단계, 정비구역 지정 단계의 체크 포인트]

① 재건축에서 '안전진단 통과'는 대형 호재

② 정비구역으로 지정되었다 = 선을 그었다

③ 사업 초기 단계이므로 구역이 해제될 수 있다는 리스크가 있다

④ 많은 리스크를 안고 있는 단계이므로 제일 적은 투자금이 든다

 

2. 2단계 조합설립인가

 

정비 기본계획을 수립하고, 구역을 지정해 추진위원회를 발족하기까지 (재건축이라면 그 사이에 안전진단도 통과하며) 하나의 산을 넘었다. 이제부터는 본격적으로 '사업'에 대해 논할 차례다. 

 

 앞서 추진위원회 단계가 비영리 목적의 '단체'였다면, 조합은 조합원들이 출자해 만든 '법인'이다. 이때까지 '입주민' 혹은 '소유자'로 불리던 조합 구성원도 이 단계부터는 '조합원'이라는 호칭을 얻는다.

 

 그중 조합원의 역할은 사장과 같다. 여러 용역업체와 시공자, 지자체 관계자 등을 수시로 만나며 '적은 사업비'로 '멋지게 새 아파트를 짓는 일'에 앞장선다. 물론 지주회사 격이어서 조합장 마음 대로 모은 일을 휘두를 순 없다.

 

 그래도 한 가지 분명한 사실은, 조합장의 능력에 따라 사업추진 속도가 달라지고, 조합원이 얼마나 의기투합하느냐에 따라 새 아파트에 입주할 시점이 앞당겨지거나 하염없이 뒤로 밀리기도 한다는 점이다. 

 

 조합이 설립되는 과정에서 사업은 이 재건축. 재개발의 모든 과정을 통틀어 가장 어렵다고 볼 수 있다. 조합설립 추진위원회 단계에서 조합을 설립할 때 가장 큰 과제는 주민들의 동의율을 모으는 일이다. 반대하는 사람도 설득해야 하고 무관심한 사람도 챙겨서 필요한 만큼의 동의율을 이끌어내야 한다. 

 

  그렇게 하여 시. 군. 구청으로부터 조합설립인가가 나오면 추진위원회는 그로부터 30일 안에 조합사무소가 속한 지역에 법인 등기를 내어 정식으로 조합을 설립한다.

 

추진위원회의 역할은 여기까지다. 이제부터는 조합이 모든 업무를 수행하기에, 추진위원회는 기존에 맡았던 모든 업무와 자산을 조합에 인계하며 해산 절차를 밟는다.

 

 조합이 상대해야 할 가장 큰 협력업체는 바로 시공사다. 시공사는 공개 입찰을 통해 결정된다. 이때 사업성이 높은 단지일수록 치열한 수주전이 펼쳐진다.

 

각 시공사마다 예상하는 평당 사업비를 제시하고, 조합원들에게 제공할 여러 가지 혜택을 어필하면서 입찰 경쟁을 벌인다.

 

 어떤 시공사가 우리 구역에 관심을 보이는가는 조합원 사이에서 뜨거운 감자다. 특히 요즘처럼 브랜드명이 아파트의 가치를 대변하는 시대에는 '1군 시공사'를 향한 열망이 뜨거울 수밖에 없다.

 

 시공사는 일반분양분을 성공적으로 '완판'시켰을 때 수익을 실현하는데, 입찰에 적극적으로 뛰어들었다는 건 '해당 구역에서 일정 규모 이상의 수익을 예상한다'는 뜻으로 풀이할 수 있기 때문이다. 

 

  한편 구역의 규모가 너무 크다는 이유 등으로 시공사 단독 입찰이 부담스러울 때는 '컨소시엄 형태'로 공동 출자해 입찰에 참여하기도 한다. 

 

 이제 본격적인 사업을 '법인'에서 운영하게 되었다. 달리 말해 투자측면에서는 비교적 안전한 투자처가 되었다는 의미다. 

 

[2단계, 조합설립인가 단계의 체크 포인트]

① 어떤 시공사가 관심을 보이는지가 관건, 1군 시공사가 입찰했다면 사업성 보장

      (서울은 사업시행인가 이후 시공사 선정)

② 투기과열지구( 서울 강남 3구 및 용산구 ) 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 '조합원 지위 양도 금지'

③ 정비구역 지정 단계보다는 리스크가 적지만 아직 안심할 단계는 아님

 

3. 3단계 사업시행인가

 

조합설립인가를 마치고 나니 안전진단 통과할 때보다 더 큰 산, '건축심의' 단계가 있다. 

 

 건축심의란 향후 건설될 새 아파트가 도시 미관을 어떻게 향상하고 공공성을 확보할 수 있는지를 각 지자체에서 따져보는 단계다. 특히 서울은 건축심의를 통과하기가 까다로워서 이를 통과했다는 사실만으로도 그 구역에 플래카드가 붙기도 한다. 

 

 서울시는 특히 층수 제한 이슈가 민감하다. 성동구의 트리마제와 용산구의 래미안첼리투스가 그렇듯이 한강변의 50층 아파트가 갖는 의미는 남다르다.

 

 서울시는 2014년부터 한강변에 위치한 주거용 건축물의 층수를 35층 이하로 제한하여 일조권. 조망권 피해를 줄이겠다는 일명 '35층 룰'을 적용해 도시 전체의 스카이라인을 관리하고 있었지만 오히려 ‘성냥갑’ 아파트만 짓는 결과를 불러왔다는 지적을 들었다.

 

 그리하여 서울시는 8년 만에 '35 층룰'을 전격 폐지했다. 앞으론 지역 여건을 고려해 적정한 높이를 결정할 수 있게 됐다. 

 

 아파트의 최고 층수는 일반분양 물량과 밀접한 관계가 있는데, 예전 서울에서는 50층으로 건축심의를 받기가 정말 어려웠다. 하지만 '35층 룰'의 폐지 후 '한강변 50층' 잠실주공 5단지의 심의가 통과되면서 이번 층수 완화 사례는 실수요자들이 선호하는 주택을 공급하기에 적합한 방식으로 판단된다. 

 

 건축심의를 통과했다는 것은 곧 사업시행인가가 임박했음을 알리는 대형 호재다. 건축심의를 받았다면 이제 사업시행인가의 고지가 눈앞에 보인다. 조합에서 먼저 사업시행계획을 세워 시. 군. 구청에 사업시행인가를 신청하면, 다음 절차에 따라 최종 사업시행인가를 고시받게 된다. 

[사업시행인가 절차]

 사업시행인가는 새로 지을 아파트의 조감도를 그리는 과정이다. 층수와 세대수 등의 건축 계획을 세우면 조합원분양, 일반분양, 임대주택 물량이 대략적으로 나눠지는데 이에 따라 총사업비와 조합원분양가등을 얼추 계산할 수 있게 된다.

 

 물론 이 단계에서 계산한 값은 아직 평균값이다 보니 최종 분양가와는 약간의 차이가 있을 수 있지만, 재건축. 재개발을 진행하며 추가로 부담해야 할 비용이 자신에게 합당한 수준인지 아닌지를 판가름하는 데는 충분한 도움이 될 것이다. 

 

  사업시행인가 단계에까지 이르렀다면 재건축. 재개발 사업이 무산될 가능성은 현저히 낮다고 봐도 좋다. 그래서 시간을 너무 많이 쏟고 싶지 않은 사람이라면, 혹은 머지않아 새 아파트가 생긴다는 확신을 갖고 싶은 사람이라면 이 단계의 물건에 주목하기를 추천한다. 실제로 이 단계는 투자자들 사이에 매수. 매도가 가장 빈번하게 일어나는 타이밍이기도 하다. 

 

 사업시행인가를 받으면 다음 두 가지를 빠르게 진행해야 한다. 바로 '감정평가'와 '조합원분양 신청'이다. 토지나 건물의 가치를 평가하는 사람이 감정평가사다. 조합이 사업시행인가를 받은 이후 두 곳의 전문 감정평가업체에 이를 위탁해 이루어진다. 이때 평가 기준은 공동주택 공시가격이며, 최종 감정평가액은 두 업체에서 나온 감정평가 금액의 평균으로 결정된다. 

 

 그런데 간혹 "감정에 감정 상한다"라는 말이 나올 때가 있다. 부동산 상승기에는 매매가의 상승률을 반영해 공동주택 공시가격이 제법 잘 나오는 편이지만, 그렇지 않을 때는 감정평가에 만족하지 못하는 경우도 생긴다. 이의를 신청하는 사람이 많으면 그만큼 사업 진행은 늦어지기 마련이다.

 

 한편 사업시행인가 단계에서 명심해야 할 것은 이때 계산되는 비례율과 부담금 모두 '예상'금액이라는 사실이다. 그다음 단계인 관리처분인가 시 부담금을 계산하기 위해 비례율을 도출하지만 최종 비례율은 일반분양이 끝나고 이주할 시점에 비로소 확정된다. 

 

 감정평가에 이어 조합원분양 신청을 완료해야 한다. 이 단계는 계약이 아닌 '평형'을 신청하는 단계다. 조합은 사업시행인가 이후 60일 이내에 '분양 대상자별 종전가격 및 부담금 추산액 통보서'를 배부해야 한다. 이때 분양신청기간 등도 함께 공지가 되고, 분양을 신청하며 이주 시점까지 완주할지 혹은 조합원자격을 포기해 현금청산할지를 결정하면 된다. 

 

 조합원분양을 결심했다면 이제부터는 눈치싸움이 시작된다. 모두가 원하는 평형은 세대수가 한정되어 있는데, 누구나 부담금을 조금 더 내면 원하는 평수로 진입할 수 있어서 인기 있는 평형에는 신청자가 몰리곤 한다. 이때는 감정평가액에 따라 평형을 선택할 수 있는 우선순위를 부여한다.

 

 원하는 평형대에 신청자가 많이 몰릴 것을 예상해 더욱 꼼꼼하게 예상 경쟁률을 분석해봐야 한다. 감정평가액 순으로 평형을 선택하기 때문에 청약의 주요 전략 중 하나인 B급 전략 (비선호 타입을 노리는 전략) 도 원하는 평형의 당첨확률을 높이는데 도움이 될 수 있다. 

 

 실제 투자금과 예상 수익률을 계산하는 방법은 너무나 중요하므로 앞으로 자세히 다룰 예정이다. 

 

[3단계, 사업시행인가 단계의 체크 포인트]

① 예상 총세대수를 보고 조합원분양과 일반분양의 물량을 체크할 것

② 조합원분양 시 평형 선택에 눈치 작전 필요

③ 서울은 사업시행인가 이후 시공사 선정

 

4. 4단계 관리처분인가

 

예상으로만 보던 수익률이 확정되는 순간이다. 재건축. 재개발 여정의 막바지다. 조합원분양 신청의 마지막 날은 사업의 규모가 확정되는 날이자 '관리처분계획수립일'이라고도 한다.

 

조합원분양 물량에 따라 감정평가액 총액이 결정되고, 일반분양과 임대주택의 물량, 보류지 (추후 소송 등에 대비해 공실로 남겨둔 것. 입주 완료 후까지 남아있으면 최후 신문공고를 통해 조합에서 매도한다), 정비사업비 추산액 등도 이때 정해진다.

 

조합원분양가는 아직 평균가로 발표되며, 정확한 금액은 동. 호수 추첨 후에 각자가 당첨된 층수와 호수에 따라 개별적으로 안내된다.

 

관리처분계획을 수립해 최종 인가를 받기까지는 다음의 과정을 따른다.

관리처분인가 절차

 

 관리처분인가일을 기점으로 조합원의 물건은 '권리'상태인 '입주권'으로 바뀐다. 또한 이날 이후 투기과열지구에서 조합원은 '재당첨제한' 대상자가 된다.

 

 사실 관리처분까지 왔다면 인가가 잘 안 나오면 어쩌나 하는 걱정은 접어두어도 좋다. 이제부터는 조합원, 세입자들의 이주가 얼마나 빨리 이루어지는지가 관건이다. 

 

 재건축 사업이라면 이주를 크게 걱정하지 않아도 된다. 다만 한꺼번에 이주 수요가 몰려 주변 전세 가격이 한차례 출렁일 수는 있다. 

 

 재개발은 이주 과정이 조금 힘들 수 있다. 앞서 재개발과 재건축의 차이를 설명할 때 언급했듯이 재개발 사업에는 세입자를 보호하는 장치가 있지만, 끝까지 명도를 거부하는 사람들이 나오기 마련이고 이들을 강제로 끌어내지는 못한다.

 

 마지막 한 가구가 빠질 때까지 철거에 돌입할 수 없어서 시간이 더욱 지체되기도 한다. 따라서 세입자의 비중이 높은 구역이나, 너무 낙후되어 주변에 갈 곳이 없는 곳, 남은 주민들의 입장이 강성인 구역은 지체된 기간만큼 이주비 대출 이자 등 사업비가 늘어나므로 투자에 주의를 기울이는 편이 좋다. 

 

 100% 이주가 끝나면 이제 건물 철거 승인이 나고 본격적인 철거가 시작된다.

 

 철거 소식은 곧 일반분양 시점이 다가오고 있다는 신호다. 철거를 하고 난 후 착공과 동시에 모델하우스가 지어지고, 일반분양 직전에 조합원 동. 호수 추첨 결과가 청약홈 홈페이지에 발표된다. 이어서 로열동과 로열층을 받아 든 조합원은 모델하우스로 가 분양계약서를 쓰면 된다. 

 

[4단계, 관리처분인가 지정 단계의 체크 포인트]

① 관리처분인가일 이후 조합원의 물건은 '입주권''으로 바뀌고, 투기과열지구에서는 '재당첨제한' 대상이 됨

② 재개발의 이주 과정은 조금 지체될 수 있음

③ 조합원 동. 호수는 일반분양 직전에 추첨 결과 발표

 

5. 5단계 일반분양

 

일반분양가는 조합이 정한다. 하지만 조합이 마음대로 분양가를 확정할 수는 없다. '고분양가 관리지역'과 '분양가 상한제'라는 규제 때문이다. 이에 폭발적으로 늘어난 자재비와 인건비 등 사업비와 공시가격 상승분을 반영해 후분양을 시도하는 단지들도 속속 생겨나고 있다.

 

조합은 설립 당시 목적인 '새 아파트를 분양받는다'는 임무를 마쳤으니 이제 폐업신고만 남았다. 이때 바로 최종 비례율이 나온다. 남겨둔 예비비와, 공사를 하면서 늘거나 줄어든 사업비를 셈하여 최종 정산하는 과정이다.

 

 이때 만약 조합이 사업을 잘해서 이익이 남으면 조합원에게 청산금으로 지급되거나 단지 내 편의시설을 늘리는 방향으로 소진되고, 예상보다 지출이 커서 추가 부담금이 생기면 조합과 조합원 간의 다툼이 발생할 수도 있다.