아파트 투자 어디에 할까? 앱 으로 간편하게 확인하기

많은 사람들이 매수를 꺼리는 시기가 오히려 투자의 적기라는 걸 사람들은 안다. 이런 이유로 급하게 부동산 투자를 시도하려는 분들에게 '섣부른 투자는 독이 될 수 있으며 지금이야말로 차근차근 공부해 나갈 시기'라고 말하고 싶다. 지금은 소위 자고 일어나면 집값이 오르는 시기가 아니니 이럴 때야말로 제대로 공부해 볼 여유가 있다는 말이다. 부동산 시장의 흐름을 읽어내는 안목을 기르려면 어떻게 해야 할까? 클릭 몇번만으로 원하는 지역을 미리 공부해 볼 수 있다. 



1. 매매가격 지수와 전세 가격지수를 확인해 본다.

나는 임장 지역을 선정할 때 가장 먼저 전세가율과 가격을 본다. 전세가율이 높고 (70% 이상), 가격 자체가 저렴한 물건 몇 개를 체크한 후 '조인스랜드 부동산' 사이트와 '네이버 부동산'에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본 후 임장을 한다. 이 우선 조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다. 물론 현장에 나가보면 생각보다 상황이 더 좋지 않은 경우도 있다. 대부분의 고민은 현장에서 해결되기 나름이다. 하지만 회복기가 도래할 거란 의미일 수 있으므로 바로 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악한 후 기다린다면 최적의 매수타이밍을 잡을 수도 있다.

전국 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인 (aptgin.com) ' 사이트에서 쉽게 확인해 볼 수 있다. 가격을 확인한 후 매매가격 지수와 전세 가격지수를 확인한다. 아실 (asil.kr) 메인화면에서 '가격분석' 탭을 클릭하고 원하는 지역을 선택하여 가격 흐름을 확인하는 방법이다. 부산 해운대의 매매. 전세 가격지수를 살펴보면, 2020년 초반기부터  2022년 5월까지 가파른 상승이 이어지다가 그 후 하락 그래프를 보인다. 이렇게 클릭 한 번으로 가격변동을 한눈에 알아볼 수 있다. 

2. 적정 공급 물량과 수요물량을 알아본다.

시장을 좌지우지하는 건 수요·공급 물량이다. 수요에 비해 지나치게 공급이 많으면 가격은 내려갈 수밖에 없다.

신축 아파트가 대거 입주하는 공급 물량이 많은 지역에는 한동안 매매.전셋값이 흔들린다. 그러므로 투자하기 전에 공급 물량을 반드시 체크하여야 한다. 이 또한 아실의 '입주 물량'을 체크하고 지역을 체크하여 확인해 볼 수 있다. 



3. 미분양이 얼마나 있는지 체크한다. 

투자할 지역의 미분양을 체크해보아야 한다. 새 아파트가 팔리지 않고 미분양이 났다는 건 매수 심리가 얼어있다는 증거이므로 투자 시 주의하여야 한다. 미분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계누리에서 수시로 데이트를 게시하는데 그걸 근거로 부동산지인 (aptgin.com)에서'는 입주 물량과 미분양에 대한 그래프를 제공하여 전반적인 감을 잡기에 편하고, '호갱노노'나 '아실' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기가 수월하다. 단 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기에 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다는 것을 알아두자. 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다.



4. 청약 경쟁률을 확인한다.

 청약홈(applyhome.co.kr)의 아파트 분양 정보/경쟁률에서 청약 경쟁률을 확인한다.

사람들의 매수 심리는 청약경쟁률을 통해 가늠해 볼 수 있다. 아파트 완판은 매수 심리가 왕성하여 좋은 시그널로 볼 수 있다. 하지만 미분양이라고 해서 무조건 위험신호로 보는 건 무리다. 미분양 난 아파트의 입지와 규모, 건설사, 시공사 등 개별요인을 확인해 보아야 한다. 매수 심리가 살아있다 하더라도 나홀로 아파트나 입지가 많이 떨어지는 곳의 아파트는 미분양이 나기도 하는 요인이 된다. 



온라인으로 기본적인 체크를 다 하였다면 임장(매수 전 직접 발품을 팔아 대상지를 둘러보는 일) 을 나가 꼼꼼히 둘러보아야 한다. 위 1~4번의 체크 항목이 긍정적이라면 이제 임장을 나갈 준비를 한다. 많은 투자처를 돌아다닐수록 더 좋은 물건이 보이는 건 당연하다. 혹여나 지금 당장 투자할 마음이 없더라도 관심 지역들을 꾸준히 체크해보아야 한다. 어느 지역으로 돈이 흘러가는지 미리 파악해 볼 수 있기 때문이다. 물론 그 흐름이 오기 직전에 미리 투자해 놓고 기다린다면 더 큰 투자수익을 얻을 수도 있을 것이다. 그러나 초보 투자자는 시장이 반등한 후 진입해도 충분하다. 성공의 행운은 미리 투자를 성실하게 연구한 자만이 가질 수 있다. 우리는 그 행운을 잡기 위해 지금 부동산 투자의 기초를 공부하는 것이다.