'급매'로 집 사기전 '이것' 만 주의하세요

경매보다 급매라는 말이 있다. 원하는 지역의 매물을 주시하다가 급매로 나온 것을 매수하면 경매로 낙찰받는 것보다 비용면에서 더 이득을 볼 수 있다는 뜻이다. 급매는 급매물을 줄여 이르는 말로, 주택 소유자가 급하게 자금이 필요하거나 더 좋은 투자 물건으로 찾았거나, 증여나 해외 거주등 기타 개인적인 사정의 이유로 나온다. 

 

예를 들어 전세 만기일이 많이 남은 매물이 급매로 시장에 나오는 경우가 종종 있다. 이 경우 시세보다 저렴하게 나오게 되는데, 만기가 남은 세입자가 살고 있으니 매수자가 당장 실거주할 수 없는 물건이기 때문이다. 주거용 부동산은 '투자자'와 '실거주자' 그리고 '실거주하려는 투자자' 모두가 살 수 있는 물건이어야 최대 가격을 받을 수 있다. 

 

그럼 이런 급매물을 잡으려면 어떻게 해야 될까?

 

무엇보다 내가 원하는 매물이 있는 지역의 시세를 정확하게 파악하는 게 중요하다. 요즘은 여기저기 부동산으로 먼저 발품을 팔지 않아도 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 여러 부동산 앱을 통해 누구나 그 지역에서 거래된 물건의 시세를 파악할 수 있다. 내가 원하는 지역의 시세를 미리 꿰차고 있으면 이 시세가 저렴하게 나온 건지 빠른 판단이 가능해 신속하게 매물을 잡을 수 있다. 그렇지만 정말 좋은 부동산의 급매물은 부동산 중개업자가 먼저 가져가던지 아니면 지인에게 먼저 연락하여 일반인들은 좋은 매물을 볼 기회조차도 없다. 그렇다면 우리도 중개업자의 지인이 되면 어떤가..

 

부동산에 자주 들러 눈도장을 찍어 '정말 구매할 사람'이라는 인상을 주면 누구보다 먼저 연락올 가능성이 커진다. 실제로 한번 물어보고 가는 사람도 너무 많기에 진짜 수요자인지 확인할 방법은 역시 자주 드나들어 중개업자와 안면을 트고 적극적으로 실 수요자임을 알려야 한다. 중개수수료를 먼저 제시하는 것도 좋은 방법이다. 공인중개사들은 중개를 소개해주고 그 수수료가 수입이기에 중개수수료를 많이 제시하는 쪽으로 좋은 물건을 먼저 소개해 주는 건 인지상정이다. 좋은 급매물을 구하면 중개수수료의 몇 배는 이득이 될 텐데 굳이 수수료로 실랑이를 벌여 공인중개사와 적이 될 필요 없다. 급매물이 나왔다는 전화를 받으면, 즉시 중개업소로 달려가 신속하게 계약절차를 밟아야 한다. 급매물은 타이밍도 중요하지만 속도도 굉장히 중요하다. '생각' 할 시간이 필요한 순간, 그 매물은 다른 사람에게 넘어간다. 

 

그럼 급매나 일반 매매로 집을 살 때 무엇을 주의 깊게 살펴봐야 할까?

 

급매로 집 구매 시 주의사항

 

1. 급매 이유 파악하기 

- 개인 사정(해외 이민, 직장 이동 등): 상대적으로 위험성이 낮고 안전하다. 기한이 정해져 있으므로 가격 절충이 가능한 경우가 많다. 

- 대출이 많은 경우: 전세 대출을 많이 안고 있는 경우, 매입을 위한 담보대출이 어려울 수 있다. 대출 가능 여부, 대출금액, 대출 승계 여부를 미리 확인 및 상담해야 한다. 등기부등본상 전세권 설정등기 확인은 필수다. 

- 권리관계가 복잡한 경우: 잦은 주인 변경, (근) 저당권, 가압류등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으면 피하는 것이 좋다. 경매를 피하기 위한 급매물일 경우가  많기 때문이다.

 

2. 주변 시세를 파악하고 최적의 타이밍 잡기 

국토교통부 실거래가를 확인하고, 인근 부동산중개소 세 곳 이상을 방문해서 친분을 쌓아둔다. 이때 지역 주민들이 추천하는 중개소를 찾으면 더 좋으며, 한번 인사하며 전화번호 남기고 끝이 아니라 수시로 문의하면서 인터넷 정보 검색으로 급매물을 찾아야 한다. 

 

3. 발품, 손품 팔아 현장을 꼼꼼히 조사하면서 비교 분석하기 

급매물은 서류상으로만 확인하면 실수할 가능성이 크다. 현장조사를 통해 교통요건,  노후조건, 교육시설, 관공서, 조망권, 일조권 등을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 무엇보다 '빨리 계약하지 않으면 금방 팔릴 수 있다'는 말에 현혹되지 말아야 하며, 최소 세 곳의 부동산을 방문해서 정보를 비교. 분석해야 한다. 

 

일반매매로 집 구매 시 주의사항

 

1. 새 아파트

주변에 개발 호재가 있는지, 공급 대비 수요가 많은지, 분양 가격에 거품이 끼어 있는지를 확인하며 주변 지역과 시세를 비교해야 한다. 

2. 미분양 아파트

미분양 이유를 파악해야 한다. 추후 가격 상승 가능성이 있는 지역인지, 분양 가격보다 할인되었는지도 확인해야 하며, 원하는 동호수 선택 가능 여부도 확인하는 것이 좋다. 

3. 재개발. 재건축

장기적인 안목과 공부가 필수다. 담당구청에 재개발 계획 및 분양 자격 (토지이용계획확인원, 건축물 관리대장, 등기부등본 등)도 확인해야 한다. 5년 이상 장기간 바라보고 투자해야 하며, 사업 차질로 인한 손해 발생 위험 또한 인지하고 투자하는 것이 좋다. 집 외형, 상태, 주변 환경을 체크해서 감정가를 예상해 보는 등 꼼꼼한 현장조사가 필수다.