감정평가 이후 재개발 재건축 물건- 싸게 매수할 수 있는 세일기간

감정평가란 말 그대로 조합원 개개인이 가진 빌라, 주택 등의 개별 물건이 자산가치가 어느 정도 인지 감정하여 평가하는 과정을 말한다. 재개발·재건축 감정평가 결과가 나오면 해당 구역은 한바탕 난리가 난다. 

 감정평가가 넉넉하게 잘 나온 곳은 환호하고 실망스럽게 나온 곳은 실망에 빠진다. 1억에 산 집이 1억 5천이 나온다면 복권에 당첨된 듯 기쁘겠지만 반대로 7천만 원이 나온다면 억울하고 속상해진다. 

 그런데 투자자 입장에서는 정확히 물건의 가치가 평가된 이 시점이 오히려 저렴하게 매수할 기회가 된다. 앞서 사업시행인가 직후에 매수하기보다는 감정평가 단계까지 기다리는 게 나은 이유와 매수 포인트를 짚어보자. 

1. 감정평가 이후, '실망 매물'을 잡자


  감정평가액이 1억이 나온 빌라 한 채를 가진 조합원이 있다고 하자. 그런데 생각보다 감정평가액이 적게 나와서 실망하는 와중에 예상 조합원분양가가 34평형에 4억원이라고 한다. 낡은 빌라를 주고 새 아파트를 얻기 위해서는 추가로 3억 원을 내야 한다. 이 조합원은 고민에 빠질 수밖에 없다. 

 '헌 집 주변 새집 주는 줄 알았는데 3억원이나 더 내놓으라고?' 이럴 거면 그냥 팔아버리는 게 낫지 않을까 싶은 마음에 중개사무소에 가서 프리미엄 1억을 붙여 2억 원에 매도하기로 결심했다. 감정평가액은 1억 원인데, 1억 원을 더 받고 팔 수 있으면 이득이라 생각하는 것이다.

 이렇듯 재개발 사업을 제대로 이해하지 못한 조합원들이 감정평가 이후 시장에 물건을 내놓는 경우가 있다. 아이러니하게도 이러한 시점이 재개발 구역에서 내 집 마련이나 투자하기에 적기이다. 감정평가 이후이니 얼마의 프리미엄이 형성되어 있는지 정확하게 알 수 있고 예상 조합원분양가가 나와 있으므로 추후 얼마의 돈이 더 들어가는지도 계산할 수 있다.

 이러한 장점이 있음에도 감정평가 이후 딱히 프리미엄이 더 붙지도 않는다. 사업시행인가 이후 감정평가 단계를 기다리면 이렇게 좋은 기회가 올 수 있다. 

    감정평가가 끝난 직후에 낮은 감정평가액에 실망한 조합원이 내놓는 물건들, 이른바 '실망 매물'을 눈여겨보자. 감정평가액이 저렴한 물건을 매수하고 나서, 이후에 최대한 큰 평수로 분양 신청을 하는 것이다. 1억 원짜리 감정평가액 물건으로 지방에서는 34평형 아파트도 거뜬히 받을 수 있다. 지방 재개발 구역의 경우, 대체로 조합원 수 대비 평형인 34평 일반분양 수가 훨씬 많아서 가능한 일이다. 다만 서울. 수도권에서는 감정평가액이 너무 작은 물건으로 34평을 받기란 거의 불가능하다는 점도 알아둘 필요가 있다. 

2. 작은 평형대를 신청해 둔 조합원의 매물을 매수하자

 어떤 평형의 아파트를 받을 것인지 정하는 '조합원 분양 신청 기간'이 3개월 정도 된다. 이 기간에 뜻밖의 매수 기회가 있으니, 바로 24평을 신청해 둔 조합원의 매물을 매수하는 것이다. 조합원 분양 신청 기간이라면 이런 물건을 반드시 눈여겨보길 바란다. 

 24평형이라 대형 평수에 비해 프리미엄은 적게 붙어 있지만, 분양 신청 기간 3개월 동안에는 평형을 바꿔서 재신청을 할 수 있기 때문이다. 조합원 분양 신청 기간에는 몇 번이든 다시 분양 신청을 할 수 있다.

 

 이런 물건을 매수하는 경우, 빨리 잔금을 치르고 조합원 분양 신청을 다시 해야 한다. 아니면 계약 시에 매도인으로 하여금 다시 34평형으로 재신청을 하는 내용의 특약을 넣을 수도 있다. 

 물론 매수하는 물건의 감정평가액이 작아서 34평형을 받지 못한다면 어쩔 수 없지만, 그래도 신청은 해볼 수 있지 않은가.

재개발. 재건축 사업에서는 큰 평형의 아파트일수록 프리미엄이 훨씬 많이 붙는다. 광역시 기준으로 24평형이 최소 1억 원 이상, 34평보다 40평대가 1억 원 이상 프리미엄이 높다. 당연히 조합원이 분양 신청을 할 때 가능한 한 큰 평수를 분양받는 편이 유리하다. 그런데 이 사실을 모르고 작은 평수를 신청하는 조합원이 항상 있다.

 이유는 다양하다. 그렇게 큰 집은 필요가 없다고 생각해서 작은 평수를 선택하기도 한다. 심지어 펜트하우스나 50평대 아파트를 받을 수 있을 정도로 감정평가액이 높은 주택을 소유하고 있는데도 작은 평형을 신청하는 노부부도 있다. 자녀가 다 독립하여 작은 평수의 아파트면 충분하다는 것이다. 

  물론 틀린 말은 아니지만, 투자자의 입장에서는 눈앞에서 '몇억'이 사라지는 듯하여 안타까운 마음이 든다. 그런가 하면 감정평가액이 작은 물건을 소유한 조합원이 추가 분담금이 걱정되어 처음부터 작은 형형을 선택하는 경우도 있다. 물론 분담금은 적게 들어가겠지만 그만큼 프리미엄도 적게 붙는다는 사실을 모르기 때문에 이런 선택을 한다. 

 더욱 안타까운 경우는 25평형을 신청해 놓고도 분담금이 부담되어 시장에 매물을 내놓는 사례다. 조합원 분양 신청 이후에는 기존의 감정평가액과 상관없이 어떤 평수를 선택했느냐에 따라 프리미엄이 정해진다. 25평형이 아니라 34평형을 분양 신청하고 매도했다면 더욱 큰 수익을 낼 수 있다는 뜻이다. 

 사실 입지 좋은 재개발·재건축 구역에서 40평대 아파트를 신청한 조합원 물건은 거의 시장에 나오지 않는다. 그 정도로 희소성이 높고 부르는 게 값이라는 얘기다. 그러니 조합원 분양신청, 평형 신청만 잘해도 추가 수익을 낼 수 있는 중요한 시기이다. 


3. 재개발. 재건축 사업을 파악하고 제대로 공부해 두자


 손해를 보는 조합원이 흔히 하는 선택이 하나 더 있다. 굳이 저층을 신청하는 것이다. 기본적으로 재개발. 재건축 사업에서 조합은 조합원에게 이익을 주고자 한다. 그래서 '로열 동', '로열 라인'을 배정받기가 일반분양보다 훨씬 유리하다. 

 

 이는 조합원만이 누리는 막강한 혜택이다. 그런데 굳이 저층을 배정받겠다고 한다. 이러한 조합원의 요구는 무조건 수용된다. 시공사 입장에서야 분양이 잘되지 않고 분양가가 저렴한 조층을 가져간다고 하면 마다할 이유가 없으니까.

 

 그런데 왜 굳이 저층을 선택하려는 걸까? 높은 층에 살고 싶지 않아서 저층을 신청했다는 분을 만난 적이 있다. 저층과 로열 층의 가격 차이가 최소 몇천만 원, 크게는 억대로 날 수도 있다는 점을 생각하면 안타까울 수밖에 없다. 

 여기서 귀중한 교훈을 얻게 된다. 아는 만은 내 자산을 지킬 수 있다는 진리다. 조합원이라고 해서 모두 재개발·재건축 사업절차를 꿰뚫고 있는 것은 아니다. 조합은 총회를 열고 전체적인 사업의 방향과 결정 사항을 통보하지만, 조합원 개개인의 이익까지 챙겨주지는 않는다. 

 

 어떻게 분양 신청을 하고 어떤 층을 선택해야 수익이 나는지까지는 언급해 주지 않는 것이다. 결국 조합원 개개인이 사업을 파악하고 제대로 선택해야 수익을 극대화할 수 있다.

 

 내가 나서서 공부하고 계산기를 끝까지 두드려봐야 내 눈앞에서 사라지는 프리미엄을 붙잡을 수 있다. 감정평가 후에 매수하는 것이 여러모로 안전하고 확실하다. 사업시행인가 직후 추정 감정평가액을 기준으로 매수했는데 계산이 맞지 않을 경우 오히려 손해를 볼 수도 있다.

 

 감정평가가 끝난 뒤가 더욱 안전하고 확실한 투자 타이밍이며, '실망 매물'을 잘 만난다면 저렴한 가격에 좋은 물건을 매수할 수도 있다는 사실을 꼭 기억하자.