재개발 재건축 투자시 프리미엄과 수익률은 어떻게 계산할까?

 1. 프리미엄

  재개발투자 시 감정평가금액 + 프리미엄으로 거래를 하는데 프리미엄이란 무엇인가? 쉽게 얘기하자면 프리미엄은 조합원들에게 돌아가는 혜택이라고 볼 수 있다. 재개발 구역별로 프리미엄이 상이하게 형성되며 적정 프리미엄이 얼마인지를 안다면 재개발 성공투자의 길이 성큼 앞으로 다가온 것이다. 그렇다면 조합원들에게 주어지는 혜택은 어떤 것이 있는가?

 

[예) 감정평가금액 2억 원, 84㎡ A타입(34평) 비례율 110%인 부동산에 투자할 시]

1. 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 있다

  재개발구역은 조합원들에게 먼저 분양하고 나머지를 일반분양하는데 조합원들에게는 340,000,000원에 분양하고 일반분양은 410,000,000원에 분양하는 것이다(차이 7,000만 원).

2. 확장비가 무료인 경우가 많다

  조합원들에게는 확장비가 무료이며 일반분양은 대부분의 경우 옵션으로 진행하는데, 이 비용이 조합원들에게 주어지는 혜택이다(84㎡A 경우 1,500만 원 정도).

3. 가전제품 무상지원이 있다(세탁기, 냉장고, TV 등)

  일부구역에서는 시스템에어컨 등을 포함해서 1,500만 원 정도를 지원하는 곳도 있다.

4. 비례율 혜택이 있다

  감정가 2억 원에 비례율 110%라면 권리가액은 2.2억 원이다. 분담금 납부 시에 조합원분양가-권리가액으로 한다. 비례율이 100%라면 권리가액 2억 원으로 분담금을 1.4억 원을 납부해야 되는데(1.4억 원=3.4억 원-2억 원), 이 구역은 비례율이 110%이므로 권리가액 2.2억 원이 되어 분담금을 1.2억 원만 납부하면 된다. 따라서 비례율 10%인 2,000만 원이 혜택으로 돌아온다.

5. 조합원들에게는 로열층을 먼저 분양하고, 중도금 무이자, 이사비 등의 혜택이 있다.

위의 내용을 정리해 보면 다음과 같다. 

 

  감정가에 이 프리미엄 11,000만 원을 주고 사는 것은 일반분양권을 프리미엄 전혀 없이 사는 것과 같다.

항목	입주권	분양권	차액
분양가	340,000	410,000	70,000
비례율	20,000	0	20,000
확장비	15,000	0	15,000
가전옵션	5,000	0	5,000
중도금무이자, 로열층 배정, 이사비 등
합계			110,000

 

- 향후 아파트 완공 후 시세가 5억 원이라면 일반분양 후 프리미엄이 최대 9천만 원까지 오를 수 있다(4.1억 원에 일반분양했으므로 5억 원까지 상승한다고 했을 때).

 

- 조합원혜택 1.1억 원에 완공 후 시세차익까지 합하면 이 구역의 조합원부동산은 최대 2억 원까지 프리미엄이 형성될 수 있다.

 

- 조합원입주권으로 매입 시 프리미엄을 2억 원(조합원혜택 1.1억 원+ 완공까지 시세 상승분 9천만 원)까지 주고 사는 것은 아파트 완공 후에 5억 원짜리 아파트를 사는 것과 같다(정확히는 확장비혜택을 제외한 금액을 완공 시까지의 프리미엄으로 해야 한다. 매매 시에 확장비를 별도로 받지 않기 때문이다).

 

- 이 구역의 경우에는 감정가+프리미엄 1.1억 원을 주고 사면 일반 분양권에 당첨된 것과 같은 것이며, 프리미엄을 2억 원 주고 사면 완공 시 아파트 시세만큼 지불하는 것이므로 2억 원 이상의 프리미엄을 주고 사서는 안 된다. 

해당 구역의 최대 프리미엄
완공후 시세와 일반분양가 차이	90,000,000원
조합원과 일반분양가 차이	70,000,000원
비례율 혜택	20,000,000원
확장비 무료	15,000,000원
전자제품 무상지원	5,000,000원
합계	200,000,000원

 

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2. 수익률

  예를 들어, 투자하는 재개발 주택이 4억 원이고 아파트공사 후 신축 아파트에 입주하기 위해서 추가로 납부해야 하는 분담금이 2억 원인데 아파트 완공 후 시세가 7억 원으로 예상된다면?

 

 완공 후 시세가 7억 원이므로 나는 1억 원의 수익을 낼 수 있다. 

 

  재개발. 재건축 투자의 기본 구조는 위와 같지만 세부적으로 공부를 하면 큰 투자수익을 얻을 수 있고 1년에 1~2건 정도의 소액투자만으로도 직장인의 일반적인 연봉 정도의 수익을 꾸준히 창출할 수 있는 매력적인 종목이다.

 

그러나 투자는 투자수익도 중요하지만 결국 수익률의 개념으로 이해해야 한다. 단순히 1억 원의 수익을 가정할 때 2억 원을 투자한 것인지, 1억 원을 투자한 것인지가 중요하다는 뜻이다.

 

또한 그 기간이 1년간의 수익인지, 5년간의 수익인지에 따라 수익률의 차이가 발생한다. 따라서 수익률이 높은 재개발 물건의 투자가 곧 핵심이다. 

 

투자수익률을 산출해 보자

[예) 관리처분계획인가 후 감정평가금액 2억 원, 84㎡ A타입(34평) 비례율 110%인 부동산에 투자할 시]

 

① 감정평가금액이 2억 원이면 2억 원을 다 주어야 하지만 이주비가 60%(1.2억 원)이므로 실투자금은 8천만 원

② 프리미엄을 1억 원 주었으므로 실 투자금은 1억 원

③ 취득세, 중개보수, 법무사수수료 등의 필요경비가 4백만 원

④ 조합원 분양을 했다면 조합원분담금의 10%인 1,200만 원(조합원분담금 1.2억 원= 조합원분양가 3.4억 원- 권리 2.2억 원)

 

  ①~ ④ 의 투자금액을 합해 보면 1억 9,600만 원(8,000만 원+1억 원+400만 원+1,200만 원)이다. 투자기간은 아파트 완공 때까지 기다린다고 보면 약 4년(이주+철거+공사)이 걸리고, 준공 후 아파트 시세를 5억 원으로 보았을 때 1억 원의 수익이 발생한다.(총수익 2억 원 중에서 프리미엄으로 1억 원을 지불하고 매입). 따라서 1억 9,600만 원을 투자해서 4년 후에 1억 원의 수익을 내는 것이다.

 

 

 

이렇게 투자수익률을 구하는 것이다. 여러 구역의 물건 중에서 투자수익률을 구해서 그중에서 가장 높은 수익의 물건에 투자하는 것이 핵심이다.